なぜ北部ネバダ州で不動産投資？

これから成長がおおきく望める町だからです。 ■成長予測（２０１5年〜）

2011年から2016年の不動産の成長予測で、ネバダ州のカーソンシティは11.9パーセントで全米一位。また、そのほぼ隣の町、リノは9.3パーセントと予想されていました。

http://www.businessinsider.com/best-housing-markets-next-5-years-2011-7?op=1

現実には2014年の年頭の時点で予測を大きく上回り26.4％を記録しました。　また昨年、全米で誘致場所が騒がれた電気自動車専門会社のTESLA社が、州の関係者の努力が実りその電池生産拠点を北ネバダ州に決めたことにより、世界一のギガファクトリーがリノ市の郊外に2016年の稼働を目指して現在建設中です。これにより、約6500人の雇用が見込まれ、今後の経済効果は全米一となっています。（下記を参考）

http://www.tahoereno.com/

http://www.teslamotors.com/gigafactory
失敗しない不動産投資 経験豊かで依頼人の利益を優先して考えられるプロフェッショナルに依頼すること。

それらのプロフェッショナルは、REALTOR®,　(全米のリアルター協会（NAR))の不動産エージェント、Escrow officer (エスクロー会社)、Title officer (タイトル会社)、Real estate attorney (不動産専門の弁護士)、 Accountant (会計士)、Tax specialist (CPA) (公認会計士)、Inspectors (家屋調査人)である。

投資リスク 多くの欠陥がある不動産を購入してしまうこと。

これを回避するには、家屋調査人(Home inspector)を雇い事前に家の状態を調べてもらったり、必要に応じて、シロアリやカビの調査人 (Termite and mold inspector)、冷暖房システムの調査人 (Heating/Cooling system inspector)、水質や流水量を調べる井戸水調査人(Well inspector)、浄化槽調査人 (Septic tank inspector)を雇い状態を調べる必要があります。

また、家の欠陥を知りながら不動産を売りにだすことは、法律で禁止されているので注意が必要です。

家屋調査人は400ドル程度で報告書を作成してくれます。

不動産売買のリスク 売買上の大きなリスクは2つあります。

１つは物件を相場以上の高値で買ってしまうこと。
これを回避するには不動産エージェントは買い手に対して、過去の相場不動産状況を報告します。また、不動産エージェントはより買いやすい値段になるように売主と交渉します。不動産の鑑定書は400ドル前後で作成してもらうことが出来ます。


不動産を売るときのリスク。

２つ目は物件を相場以上の安値で売ってしまうこと。
これを回避するには不動産エージェントは売り主に対して、過去90日間の不動産売買の状況を調査して伝えます。また、不動産エージェントはより高い値段で売れるように買い手と交渉しますが、売り手には不動産会社に対してコミッションが発生することを伝えます。買うとき同様、売るときも鑑定書を400ドル前後で作成してもらうと後々の問題を回避することが出来ます。

投資物件の見抜き方 まず、投資の方法を決めましょう。(1) 購入して賃貸する (2) 購入して修理して売りに出す

それにはまず、最近の売り物件の値段、売り物件の数、現状の賃貸価格、空き物件率を参考に投資の方法を決めていくのが良いでしょう。　これには色々な要素が必要になってきます。まず信頼の出来る不動産会社、そして経験と実績のある不動産エージェントを見つけることも大事です。また、銀行や信頼出来る投資専門家の助言も参考にしてください。それぞれの状況に有った方法はケースbyケースより違いますので、専門家の意見に耳を傾けて、最終的にはご自分の判断で決定するのをお勧めします。

税金 ネバダ州は収税としての所得税や法人税は、かかりません。ただし、収入に対しての連邦税は支払い義務があります。また贈与税、相続税、ユニタリーＴＡＸ、フランチャイズの収入税などもありません。消費税(Sales Tax)は7%で自治体(カウンティ)により多少前後します。固定資産税は価格に対して$2.63/$100で上限が35%です。不動産譲渡税は価格に対して$3.9/$1,000です。

住宅状況 不動産状況は2015年に入り、大分回復してきました。レイクタホ、リノ、カーソンシティをまだ、価格が上がり始めない内に別荘として、または投資物件として購入をお勧めします。カーソンシティの家の80%は1970年以降に建築されています。新築物件の平均価格は、2000sqft（56坪-186㎡)の家で約375,000～400,000ドル程です。現在では、中古の一軒家は(3Bed/2Bath)17万ドル前後からで、既に上昇が始まっています。

生活についてのご相談など 日本の方は異国に於いて懐かしさからか、つい気軽にお尋ねになります。言葉の問題もあり、気持ち的にはお世話したいのはやまやまですが、その分、不動産のお仕事がおろそかになってしまうのが心配です。あなたの大事な不動産売買に専念させてくださいませ。不動産以外のお仕事の事はご容赦ください。たとえば、「日本から人が来るので、観光案内をして欲しい。」、「トイレ、台所の水漏れ、ガレージドアーが壊れたから修理して。」等々、なにとぞご了承お願いいたします。